【以法为教】民法典合同编 24章物业服务合同(937-950条)

2023-05-08
第二十四章 物业服务合同
第937条   物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
【主旨】物业服务合同的概念和物业服务人范围
【理解】本章是新增内容。
其他管理人，是指业主委托的物业服务企业之外的组织或自然人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等。
【审判实践】区分物业服务人与其他主体的义务：1.业主专有部分的房屋质量一般由开发商负责；2.业主财物被盗被毁损，由侵权人赔偿。物业服务人未尽安保义务,应承担相应责任；3.公共设施一般维护保养由物业服务人负责，重大维修由业主负责。
物业服务费的缴纳主体是业主。
业主自行管理物业时，业主委员会可以起诉业主支付物业费。
第938条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
【主旨】物业服务合同的内容和形式
【理解】为解决物业管理的公共服务性与众多业主个体分散性和意志多样性的矛盾，物业服务合同具有相关强制性内容，如物业服务企业不得将义务全部转委托，业主必须缴纳管理费及专项维修基金。
【审判实践】2020年修订的物业服务纠纷司法解释，未再规定物业服务人的服务细则为物业服务合同组成部分，如服务细则经业主认可，并经公示，可认定为物业服务合同的组成部分。
业主管理规约，是业主大会制定的物业管理、使用、维护与所有等事项的规则，物业服务人可依据该规约要求业主承担义务。
第939条   建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
【主旨】物业服务合同的效力
【审判实践】业主大会决定选聘物业服务人的表决程序及比例，见第278条（即双2/3，双半数）。
第940条   建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
【主旨】前期物业服务合同的法定终止
【审判实践】业主大会决定自行管理物业，前期物业服务合同亦应终止。
房产开始出售后，前期物业合同的解除权应由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除。
前期物业服务人拒绝退出，违反业主的意思，不属于无因管理，无权主张其后的物业服务费。
第941条   物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
【主旨】物业服务人转委托专项服务事项
【理解】可以转委托的专项服务事项：治安维护和消防安全；保洁、垃圾清运；建筑物及设施设备的维修养护；绿化、养护等。
第942条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
【主旨】物业服务人的一般义务
【理解】物业的使用性质：物业可以分为商业物业（分为商服物业和办公物业）、住宅物业、工业物业、市政物业、公益物业和其他物业等。
经营管理义务，是指根据物业的整体布置，依照便民、利民原则，充分发挥物业效益，促进经营物业（营业场所）保值增值。
【审判实践】本条规定的服务义务，是物业服务人的基本服务义务、强制服务义务，免除或限缩该义务的约定无效。
第943条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
【主旨】物业服务人信息强制公开、强制报告义务
【审判实践】物业服务人未履行公开和报告义务，应承担违约责任，同时可由行政主管机关给予相应的处罚。
第944条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
【主旨】业主支付物业费义务及物业服务人救济途径
【审判实践】物业服务人不得以部分业主拖欠物业服务费为由，减少物业服务内容或降低物业服务质量和标准。
在催告的合理期限内，业主明确拒绝支付物业费，物业服务人也不能在该期限内起诉。
第945条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
【主旨】业主告知、协助义务
【审判实践】考虑到装修特点、物业服务人的管理需要、多数业主对装修保证金的总体认同和共同利益，一般不宜对物业服务人收取装修保证金的行为作否定评价。
物业服务人，不应另行收取装修管理费或垃圾清运费。
装修违反规定，业主、装修企业应负主要责任，物业服务人承担的责任应以其所应承担的必要提示、告知、监督及检查义务为限。物业服务人明知装修企业违反装修规范而未釆取措施，应就扩大的损失承担相应责任。
第946条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
【主旨】业主单方解除权
【理解】法定程序，即第278条的“双2/3，双半数”。
【审判实践】合同解除给物业服务人造成损失，可由业主委员会代为代表参加诉讼。
第947条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
【主旨】物业服务合同的续订
【审判实践】本条的原物业服务人，包括前期物业服务人。
第948条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
【主旨】不定期物业服务合同
【审判实践】业主决定续聘，但未签订合同约定期限，原物业服务合同也继续有效，服务期限为不定期。
不定期物业服务合同的生效时间就是原合同的生效时间，而非原合同期限届满后开始生效。
对不定期物业服务合同，法律规定可任意解除并规定了适当通知期限，足以保障在平稳交接的基础上脱离合同关系，因此，即使因解除合同产生一定损失，也不应由对方赔偿。
第949条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
【主旨】物业服务人的移交义务及法律责任
第950条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
【主旨】原物业服务人继续处理物业服务事项的义务
【理解】原物业服务人，应兼顾配合交接义务和继续提供物业服务义务。
【审判实践】原物业服务人继续管理期间，应提供相应的、适宜的、不以追求市场盈利为目的的物业服务，物业费的支付标准按实际提供的物业服务确定。



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